Yangın sistemleri bakım sözleşmelerinde anlaşmazlığın kaynağı neredeyse hiçbir zaman fiyat değildir; kapsamın belirsizliğidir. Neyin dâhil, neyin hariç olduğu yazılmadığında iki taraf da kendi anladığını uygular ve fark, ilk ciddi arızada ortaya çıkar.
Yangın algılama, sulu ve gazlı söndürme sistemlerini kapsayan yıllık periyodik bakım sözleşmeleri yapıyoruz. Ankara merkezliyiz, Türkiye geneline hizmet veriyoruz.
Sözleşme Nasıl Kurulur?
1. Envanter ve mevcut durum tespiti
Her sözleşme öncesi sahada envanter çıkarılır: hangi sistemler var, hangi markalar, kaç cihaz, kaç bölge, kaç pompa, kaç tüp, sistemin yaşı ve varsa önceki bakım kayıtları. Bu tespit olmadan verilen fiyat gerçekçi olamaz — ya kapsam dışı kalan sistemler doğar ya da olmayan işin bedeli ödenir.
Tespit sırasında çıkan uygunsuzluklar ayrı bir liste hâlinde raporlanır. Bunlar periyodik bakımın konusu değil, önce giderilmesi gereken eksiklerdir; ikisinin karıştırılması sözleşmelerdeki en yaygın hatadır.
2. Kapsamın yazılması
Sözleşmede net olması gereken başlıklar:
- Hangi sistemler dâhil — algılama, sprinkler, pompa grubu, hidrant ve dolap, gazlı, köpüklü, davlumbaz, acil aydınlatma ayrı ayrı sayılmalıdır
- Ziyaret sayısı ve her ziyarette yapılacak işler — hangi işin hangi periyotta yapılacağı
- Dâhil sarf malzemeler — akü, odacık, conta, ergiyen bağlantı elemanı, test aerosolü
- Hariç kalemler — arızalı cihaz değişimi, gaz dolumu, tesisat revizyonu, ilave cihaz montajı
- Arıza müdahale süresi ve mesai dışı çağrı koşulları
- Raporlama biçimi — cihaz düzeyinde kayıt, fotoğraflı uygunsuzluk raporu, teslim şekli
3. Bina personeliyle iş bölümü
Sık tekrarlanan basit kontrollerin (vana konumları, basınç okuma, gösterge kontrolü) bina teknik personeli tarafından yapılması, kapsamlı test ve ölçümlerin ise servis firmasına bırakılması yaygın ve verimli bir modeldir. Bu durumda bina personelinin kullanacağı kayıt formatı da sözleşmeyle birlikte kurulur ve personel eğitilir.
Fiyatı Ne Belirler?
Bakım bedeli tek bir kalemden oluşmaz. Belirleyici olanlar: sistem çeşitliliği (kaç farklı sistem var), cihaz sayısı, pompa ve tüp adedi, tesisin konumu ve ziyaret sıklığı ile sarf malzemelerin kapsama dâhil olup olmadığı. Bu değişkenler tesise göre çok farklılaştığı için sahada envanter yapılmadan sağlıklı bir bedel verilemez. Yaptığımız, keşif sonrası kapsamı yazılı olarak tanımlayıp buna göre teklif sunmaktır.
Neden Tek Sözleşme?
Mekanik ve elektronik bakımın ayrı firmalardan alınması, sistemler arası tetikleme zincirini sahipsiz bırakır. Akış anahtarının panele, panelin pompaya, dampere, asansöre ve anons sistemine verdiği sinyal iki sözleşmenin de arasında kalır. Tek sözleşmede bu zincir tek tarafın sorumluluğundadır ve bakım raporunda ayrı bir başlık olarak görünür.
Bu Bakımın Yasal Dayanağı
Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik (BYKHY) yangın güvenlik sistemlerinin bakımını isteğe bağlı bir iyileştirme değil, bina sahibinin ve yöneticisinin üzerinde duran bir yükümlülük olarak tanımlar:
- Madde 84 — Acil aydınlatma, yönlendirme ve yangın algılama ve uyarı sistemleri; bina sahibinin ve yöneticisinin veya bunların yazılı olarak sorumluluklarını devrettiği bina yetkilisinin sorumluluğu altında, ilgili standartlarda belirtilen sistemin gerektirdiği periyodik kontrole, teste ve bakıma tabi tutulur.
- Madde 100 — Yangın söndürme sistemlerinin, bina sahibi, yöneticisi veya bunların yazılı olarak sorumluluklarını devrettiği bina yetkilisinin sorumluluğu altında, ilgili standartlarda belirtilen sistemin gerektirdiği periyodik kontrole, teste ve bakıma tabi tutulması şarttır.
İki maddenin de ortak yanı şudur: yönetmelik periyodun kendisini yazmaz, sistemin tabi olduğu standarda havale eder. Yani bakım sıklığını belirleyen şey yönetmelik değil, sistemin tasarlandığı standart (sprinklerde TS EN 12845, algılamada TS EN 54 serisi, gazlı sistemlerde TS ISO 14520) ve üreticinin kendi kitabıdır. "Yönetmelik şu sıklıkta ister" diyen bir şartname, dayanağı yanlış kurmuş demektir.
Bakanlığın yönetmelik kılavuzu, bu kayıtların saklanmasını da açıkça ister: kontrol, bakım ve testlere ait bilgi, belge ve dokümanların herhangi bir acil durumda ilgili birimlere sunulmak üzere bina sahibi, yönetimi veya sorumlusu tarafından güvenli bir yerde tutulması gerekir. Bakımın yapılmış olması yetmez; yapıldığının belgelenmiş olması gerekir.
İlgili Sayfalar
Bakım Programınızı Kurmak İçin
Mevcut sistemin markası, yaşı ve son bakım kaydı elinizde yoksa da sorun değil; ilk iş zaten envanter ve mevcut durum tespitidir. Sahada ne olduğunu görmeden yıllık program kurmak, olmayan bir sistemin bakımını satmak olur.
Sistem markanızın ürün karşılıklarını ürün kataloğumuzdan inceleyebilir, tesisinizin kullanım sınıfına özel gereklilikler için sektörel çözümler sayfalarımıza bakabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Bakım sözleşmesi fiyatı neye göre belirlenir?
Sistem çeşitliliği, cihaz sayısı, pompa ve tüp adedi, tesisin konumu, ziyaret sıklığı ve sarf malzemelerin kapsama dâhil olup olmadığı belirleyicidir. Bu değişkenler tesisten tesise çok farklılaştığı için sahada envanter çıkarılmadan sağlıklı bir bedel verilemez.
Sözleşmeye arızalı cihaz değişimi dâhil mi?
Periyodik bakım ile arıza giderme ayrı kalemlerdir. Sözleşmede hangi sarf malzemelerin dâhil olduğu (akü, dedektör odacığı, conta gibi) ve hangi kalemlerin hariç olduğu (arızalı cihaz değişimi, gaz dolumu, tesisat revizyonu) açıkça yazılmalıdır. Yazılmadığında her bakımda ayrı pazarlık konusu olur.
Mevcut sistemimizde eksikler var, önce onları mı gidermeliyiz?
Evet, ikisi ayrı işlerdir. Keşifte çıkan uygunsuzluklar periyodik bakımın konusu değil, öncelikle giderilmesi gereken eksiklerdir. Bunları bakım kapsamına karıştırmak sözleşmelerdeki en yaygın hatadır; ayrı liste hâlinde raporlanıp ayrı planlanmaları gerekir.
Ankara dışındaki tesisimiz için bakım sözleşmesi yapılabilir mi?
Evet. Ankara merkezliyiz ve Türkiye geneline hizmet veriyoruz. Şehir dışı tesislerde planlı bakımlar takvime bağlanarak yürütülür; arıza müdahalesi ile planlı bakımın koşulları sözleşmede ayrı ayrı tanımlanır.